Die verschiedenen Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie
Immobilienwert ermitteln.
Realistische Preisvorstellung oder doch zu hoch gepokert?
Sie haben sich bereits dazu entschieden, Ihre Immobilie zu vermieten oder zum Verkauf anzubieten? Doch woher wissen Sie, dass es sich um einen fairen Preis handelt, der Ihnen für ihr Objekt geboten wird?
Wie immer: Transparenz ist das Wichtigste für eine faire und ehrliche Abwicklung.
Aber wie kommt der Preis zustande. Wo müssen Abstriche gemacht werden? Dabei ist zu betonen, dass es immer sinnvoll ist mit einem Experten zusammenzuarbeiten.
Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie, sodass es keinen pauschalen Bewertungsablauf gibt. Dennoch kann man zwischen drei grundlegenden Bewertungsverfahren unterscheiden: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, orientiert man sich hier an vergleichbaren Objekten. Besonders geeignet ist dieses Verfahren dadurch für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, aber auch Doppelhaushälften.
Sobald also baugleiche oder generell ähnliche Immobilien auf dem Markt existieren, bietet das Sachwertverfahren eine gute Möglichkeit sich an diesen zu orientieren.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren fokussiert sich auf den Baupreis der Immobilie.
Orientiert man sich an einem Sachwertverfahren, wird der Herstellungspreis eines Objekts zum Zeitpunkt des Verkaufs berechnet. Dabei sollte jedoch kommentiert werden, dass dies nicht für Privatpersonen zu empfehlen ist.
Es gibt drei Komponenten, die die Grundlage des Sachwerts bilden:
Dies ist zum einen der Bodenrichtwert, also wie viel das Grundstück oder der Grundstücksanteil wert ist. Zweitens sind dies, wie oben bereits erwähnt, die Herstellungskosten einer baulichen Anlage, also der Wohnung oder des Hauses. Die letzte Komponente bilden die Herstellungskosten der baulichen Außenanlage, sprich Wege oder beispielsweise Garagen.
Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren ist vor allem für Kapitalanleger interessant und durchleuchtet die Rendite eines Objekts. Nimmt man sich eine vereinfachte Formel zur Hand mit welcher man die Bewirtschaftungskosten von der Nettojahresmiete abzieht und setzt diesen Differenzwert in Relation zum Kaufpreis erhält man den sogenannten Ertragswert, welcher abschließend Aufschluss über die Rendite gibt:
Fazit
Abschließend sollte Folgendes nicht vergessen werden:
Eine professionelle Bewertung und Beurteilung sind nahezu unverzichtbar. Dennoch kann man sich auch gut einen ersten eigenen Überblick verschaffen, indem man als Privatperson vergleichbare Objekte zum Vergleich heranzieht. Die letzten zwei Verfahren sind jedoch nicht für Privatpersonen geeignet.
Zusammenfassung:
Möchte man seine Immobilie bewerten, gibt es grundsätzlich drei verschiedene Bewertungsverfahren.
Während das Ertragswertverfahren eher für Kapitalanleger geeignet ist, bietet das Vergleichswertverfahren eine gut Möglichkeit seine Immobilie mit vergleichbaren Objekten zu messen.
Eine dritte Möglichkeit bietet das Sachwertverfahren, welches sich mit dem Grundwert des Objekts beziehungsweise des Grundstücks auseinandersetzt.
