Die verschiedenen Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie

Immo­bi­li­en­wert ermit­teln.
Rea­lis­ti­sche Preis­vor­stel­lung oder doch zu hoch gepo­kert?

Sie haben sich bereits dazu ent­schie­den, Ihre Immo­bi­lie zu ver­mie­ten oder zum Ver­kauf anzu­bie­ten? Doch woher wis­sen Sie, dass es sich um einen fai­ren Preis han­delt, der Ihnen für ihr Objekt gebo­ten wird?

Wie immer: Trans­pa­renz ist das Wich­tigs­te für eine fai­re und ehr­li­che Abwick­lung.

Aber wie kommt der Preis zustan­de. Wo müs­sen Abstri­che gemacht wer­den? Dabei ist zu beto­nen, dass es immer sinn­voll ist mit einem Exper­ten zusam­men­zu­ar­bei­ten.

Doch Immo­bi­lie ist nicht gleich Immo­bi­lie, sodass es kei­nen pau­scha­len Bewer­tungs­ab­lauf gibt. Den­noch kann man zwi­schen drei grund­le­gen­den Bewer­tungs­ver­fah­ren unter­schei­den: Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, das Sach­wert­ver­fah­ren und das Ertrags­wert­ver­fah­ren.

Das Vergleichswertverfahren

Wie die Bezeich­nung schon ver­mu­ten lässt, ori­en­tiert man sich hier an ver­gleich­ba­ren Objek­ten. Beson­ders geeig­net ist die­ses Ver­fah­ren dadurch für Eigen­tums­woh­nun­gen, Rei­hen­häu­ser, aber auch Dop­pel­haus­hälf­ten.
Sobald also bau­glei­che oder gene­rell ähn­li­che Immo­bi­li­en auf dem Markt exis­tie­ren, bie­tet das Sach­wert­ver­fah­ren eine gute Mög­lich­keit sich an die­sen zu ori­en­tie­ren.

Das Sachwertverfahren

Das Sach­wert­ver­fah­ren fokus­siert sich auf den Bau­preis der Immo­bi­lie.
Ori­en­tiert man sich an einem Sach­wert­ver­fah­ren, wird der Her­stel­lungs­preis eines Objekts zum Zeit­punkt des Ver­kaufs berech­net. Dabei soll­te jedoch kom­men­tiert wer­den, dass dies nicht für Pri­vat­per­so­nen zu emp­feh­len ist.

Es gibt drei Kom­po­nen­ten, die die Grund­la­ge des Sach­werts bil­den:
Dies ist zum einen der Boden­richt­wert, also wie viel das Grund­stück oder der Grund­stücks­an­teil wert ist. Zwei­tens sind dies, wie oben bereits erwähnt, die Her­stel­lungs­kos­ten einer bau­li­chen Anla­ge, also der Woh­nung oder des Hau­ses. Die letz­te Kom­po­nen­te bil­den die Her­stel­lungs­kos­ten der bau­li­chen Außen­an­la­ge, sprich Wege oder bei­spiels­wei­se Gara­gen.

Das Ertragswertverfahren

Die­ses Ver­fah­ren ist vor allem für Kapi­tal­an­le­ger inter­es­sant und durch­leuch­tet die Ren­di­te eines Objekts. Nimmt man sich eine ver­ein­fach­te For­mel zur Hand mit wel­cher man die Bewirt­schaf­tungs­kos­ten von der Net­to­jah­res­mie­te abzieht und setzt die­sen Dif­fe­renz­wert in Rela­ti­on zum Kauf­preis erhält man den soge­nann­ten Ertrags­wert, wel­cher abschlie­ßend Auf­schluss über die Ren­di­te gibt:

Formel Bewertungsverfahren

Fazit

Abschlie­ßend soll­te Fol­gen­des nicht ver­ges­sen wer­den:

Eine pro­fes­sio­nel­le Bewer­tung und Beur­tei­lung sind nahe­zu unver­zicht­bar. Den­noch kann man sich auch gut einen ers­ten eige­nen Über­blick ver­schaf­fen, indem man als Pri­vat­per­son ver­gleich­ba­re Objek­te zum Ver­gleich her­an­zieht. Die letz­ten zwei Ver­fah­ren sind jedoch nicht für Pri­vat­per­so­nen geeig­net.

Zusammenfassung:

Möch­te man sei­ne Immo­bi­lie bewer­ten, gibt es grund­sätz­lich drei ver­schie­de­ne Bewer­tungs­ver­fah­ren.
Wäh­rend das Ertrags­wert­ver­fah­ren eher für Kapi­tal­an­le­ger geeig­net ist, bie­tet das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren eine gut Mög­lich­keit sei­ne Immo­bi­lie mit ver­gleich­ba­ren Objek­ten zu mes­sen.
Eine drit­te Mög­lich­keit bie­tet das Sach­wert­ver­fah­ren, wel­ches sich mit dem Grund­wert des Objekts bezie­hungs­wei­se des Grund­stücks aus­ein­an­der­setzt.