Neue BaFin-Regeln 2025: Rückenwind für Immobilienfinanzierungen – auch in Würzburg

Mehr Spielraum für Banken – bessere Konditionen für Bauherren und Investoren

Die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht (BaFin) hat im Früh­jahr 2025 weit­rei­chen­de regu­la­to­ri­sche Erleich­te­run­gen beschlos­sen, um die Kre­dit­ver­ga­be in Deutsch­land zu stär­ken. Ziel ist es, Immo­bi­li­en­pro­jek­te und Inves­ti­tio­nen – gera­de auch in der Regi­on Würz­burg – ein­fa­cher und schnel­ler finan­zie­ren zu kön­nen.

Kon­kret pro­fi­tie­ren Bau­trä­ger, Inves­to­ren und Immo­bi­li­en­käu­fer nun von schlan­ke­ren Pro­zes­sen und mehr Liqui­di­tät auf Sei­ten der Ban­ken. Wir von Immo Hel­ler fas­sen die wich­tigs­ten Ände­run­gen und ihre Aus­wir­kun­gen auf den Immo­bi­li­en­markt für Sie zusam­men.

  1. Weni­ger Kapi­tal­puf­fer bei Wohn­im­mo­bi­li­en – mehr Dar­le­hen mög­lich

Seit dem 1. Mai 2025 gilt: Der soge­nann­te sek­to­ra­le Sys­tem­ri­si­ko­puf­fer für Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­di­te wur­de von 2 % auf 1 % hal­biert. Das bedeu­tet:

  • Mehr Kapi­tal für neue Kre­di­te: Ban­ken müs­sen weni­ger Eigen­ka­pi­tal als Sicher­heits­re­ser­ve hin­ter­le­gen – rund 2 bis 2,5 Mil­li­ar­den Euro wer­den bun­des­weit frei.
  • Zins­vor­tei­le für Kre­dit­neh­mer: Gerin­ge­rer Kapi­tal­be­darf kann zu attrak­ti­ve­ren Finan­zie­rungs­kon­di­tio­nen füh­ren.
  • Pla­nungs­si­cher­heit bleibt bestehen: Der anti­zy­kli­sche Puf­fer (0,75 %) bleibt erhal­ten – damit bleibt der Markt sta­bil.

📌 Pra­xis­nah: Ein Bau­trä­ger aus Unter­fran­ken, der ein Mehr­fa­mi­li­en­haus für 10 Mio. € plant, pro­fi­tiert direkt: Sei­ne Bank muss rund 100.000 € weni­ger Eigen­ka­pi­tal bin­den – das spart Zin­sen!

  1. Neue Fle­xi­bi­li­tät bei Boni­täts­be­wer­tun­gen (§ 495e CRR)

Eine wei­te­re Erleich­te­rung betrifft die Boni­täts­prü­fung bei gewerb­li­chen Kre­dit­neh­mern. Seit Janu­ar 2025 kön­nen Ban­ken wie­der ein­fa­cher auf exter­ne Ratings (ECAI) zurück­grei­fen – ohne vor­he­ri­ge Anzei­ge bei der BaFin.

✅ Vor­tei­le für Kre­dit­neh­mer:

  • Schnel­le­re Pro­zes­se: Kei­ne auf­wän­di­gen Mel­de­we­ge mehr.
  • Ver­läss­lich­keit: Ban­ken kön­nen bewähr­te Bewer­tungs­me­tho­den bei­be­hal­ten.
  • Län­ger­fris­ti­ge Sicher­heit: Das Wahl­recht gilt bis min­des­tens Ende 2029.
  1. Weni­ger Büro­kra­tie, mehr Digi­ta­li­sie­rung

Auf ihrer Jah­res­pres­se­kon­fe­renz kün­dig­te die BaFin einen kla­ren Abbau von Kom­ple­xi­tät an – zuguns­ten schlan­ker Pro­zes­se und effi­zi­en­ter Bear­bei­tung:

  • Stress­tests und Berichts­pflich­ten wur­den ver­ein­facht – mit direk­tem Nut­zen für rund 1.000 Insti­tu­te, dar­un­ter auch vie­le Spar­kas­sen und Regio­nal­ban­ken.
  • Digi­ta­le Schnitt­stel­len ermög­li­chen schnel­le­re und medi­en­bruch­freie Kre­dit­pro­zes­se.
  • Neue MaRisk-Regeln sol­len klei­ne Insti­tu­te gezielt ent­las­ten, Groß­ban­ken aber wei­ter­hin ange­mes­sen regu­lie­ren.
  • Pro­por­tio­na­li­tät bei ESG-Leit­li­ni­en: Nicht jede euro­päi­sche Detail­re­gel wird über­nom­men – das schützt vor unnö­ti­gem Auf­wand.
  1. Was bedeu­tet das für Bau­her­ren, Käu­fer und Inves­to­ren in Würz­burg?

Die neu­en Regeln schaf­fen spür­ba­re Vor­tei­le – auch direkt hier vor Ort.

🏗️ Bei­spiel aus der Regi­on:
Ein fami­li­en­ge­führ­tes Unter­neh­men plant in Würz­burg ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit einem Kre­dit­be­darf von 3 Mio. €.

Dank der neuen Regelungen:

  • Die Bank muss nur noch 30.000 € statt 60.000 € als Risi­ko­puf­fer vor­hal­ten.
  • Der Boni­täts­nach­weis kann ohne Mel­de­pflicht auf Basis eines eta­blier­ten Ratings erfol­gen.
  • Der Kre­dit­an­trag wird digi­tal ein­ge­reicht – und inner­halb von 5 statt 10 Tagen bear­bei­tet.
  • Die Finan­zie­rung wird um 0,1 Pro­zent­punk­te güns­ti­ger.

Fazit: Mehr Geschwin­dig­keit, bes­se­re Kon­di­tio­nen und Pla­nungs­si­cher­heit – ein kla­rer Vor­teil für jedes Bau- oder Kauf­pro­jekt in Würz­burg.

  1. Fazit

Die aktu­el­len Ent­schei­dun­gen der BaFin brin­gen fri­schen Wind in die Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung. Gera­de für unse­re Kun­den in Würz­burg und Umge­bung bedeu­tet das: ein­fa­che­re Finan­zie­rung, güns­ti­ge­re Zin­sen und ver­läss­li­che Ent­schei­dun­gen – auch bei kom­ple­xe­ren Pro­jek­ten.

Wenn Sie ein Immo­bi­li­en­vor­ha­ben pla­nen oder eine Finan­zie­rung prü­fen möch­ten: Spre­chen Sie mit uns. Als regio­na­ler Immo­bi­li­en­part­ner ken­nen wir den Markt – und wis­sen, wie man Chan­cen rich­tig nutzt.