Steuerliche Erleichterung für Vermieter: Bundesrat kippt geplante Einschränkung bei Nutzungsdauergutachten

Wer ver­mie­te­tes Wohn­ei­gen­tum besitzt, soll­te aktu­el­le Ent­wick­lun­gen im Steu­er­recht im Blick behal­ten. Beson­ders rele­vant ist der­zeit die Fra­ge, wie schnell ein Gebäu­de steu­er­lich abge­schrie­ben wer­den kann – denn das beein­flusst direkt die Höhe der steu­er­li­chen Ent­las­tung. Zwei wich­ti­ge The­men ste­hen aktu­ell im Mit­tel­punkt: die Abschrei­bung über kür­ze­re Nut­zungs­dau­ern und der Zeit­punkt des Vor­steu­er­ab­zugs bei berich­tig­ten Rech­nun­gen.

1. Kürzere Nutzungsdauer: Was Vermieter jetzt wissen sollten

Bei der Abschrei­bung ver­mie­te­ter Immo­bi­li­en gilt grund­sätz­lich eine Nut­zungs­dau­er von 50 Jah­ren. Aller­dings ist es unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen mög­lich, eine kür­ze­re Nut­zungs­dau­er nach­zu­wei­sen – und damit die steu­er­li­che Abschrei­bung zu beschleu­ni­gen.

Was sollte sich ändern – und was wurde tatsächlich beschlossen?

Ein Ent­wurf des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums sah vor, dass der Nach­weis einer kür­ze­ren Nut­zungs­dau­er nur noch über ein Gut­ach­ten eines öffent­lich bestell­ten Sach­ver­stän­di­gen mit Vor-Ort-Besich­ti­gung mög­lich sein soll­te. Die­se Vor­ga­be hät­te den Pro­zess deut­lich auf­wen­di­ger und teu­rer gemacht.

Der Bun­des­rat hat die­se geplan­te Rege­lung jedoch voll­stän­dig gestri­chen. Die Ände­rung des § 11c Abs. 1a der Ein­kom­men­steu­er-Durch­füh­rungs­ver­ord­nung (EStDV) wur­de nicht über­nom­men – es bleibt bei der bis­he­ri­gen Rechts­la­ge.

Was bedeutet das für Eigentümer?

  • Der Nach­weis einer ver­kürz­ten Nut­zungs­dau­er ist wei­ter­hin ohne ver­pflich­ten­des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten mög­lich.

  • Laut Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) ist jede nach­voll­zieh­ba­re und rea­lis­ti­sche Metho­de zuläs­sig, um eine kür­ze­re Nut­zungs­dau­er zu begrün­den (u.a. BFH-Urteil vom 28.07.2021, Az. IX R 25/19).

  • Das eröff­net Spiel­raum und ermög­licht indi­vi­du­el­le Lösun­gen – wich­tig für alle, die ihre Immo­bi­li­en stra­te­gisch opti­mie­ren möch­ten.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung:

  • Anschaf­fungs­kos­ten der Immo­bi­lie: 500.000 €

  • Abschrei­bung über 50 Jah­re: 10.000 € jähr­lich

  • Abschrei­bung über 25 Jah­re: 20.000 € jähr­lich

  • Steu­er­erspar­nis bei 42 % Grenz­steu­er­satz: 105.000 € über 25 Jah­re

Je kür­zer die aner­kann­te Nut­zungs­dau­er, des­to schnel­ler wirkt sich die Abschrei­bung steu­er­lich aus.

Praxistipps:

  • Prü­fen Sie den Zustand Ihrer Immo­bi­lie und doku­men­tie­ren Sie rele­van­te Merk­ma­le (z. B. Bau­jahr, Moder­ni­sie­run­gen, Sanie­rungs­be­darf).

  • Holen Sie bei Bedarf eine Bewer­tung ein, aber behal­ten Sie die Wahl­frei­heit bei der Metho­dik im Blick.

  • Bespre­chen Sie mit Ihrer steu­er­li­chen Bera­tung, wie Sie die ver­kürz­te Nut­zungs­dau­er am effek­tivs­ten nach­wei­sen kön­nen.

2. Vorsteuerabzug bei berichtigten Rechnungen: Neue Rechtsprechung bringt Klarheit

Für Unter­neh­men ist der Vor­steu­er­ab­zug ein wich­ti­ger Bestand­teil der Liqui­di­täts­pla­nung. Doch was pas­siert, wenn eine Ein­gangs­rech­nung feh­ler­haft ist – und erst im Fol­ge­jahr berich­tigt wird?

Grundsätzliches zum Vorsteuerabzug

  • Der Vor­steu­er­ab­zug kann gel­tend gemacht wer­den, wenn eine ord­nungs­ge­mä­ße Rech­nung vor­liegt und die Leis­tung erbracht wur­de.

  • Feh­len in der Rech­nung wesent­li­che Anga­ben (z. B. der Umsatz­steu­er­aus­weis), ist der Vor­steu­er­ab­zug nicht mög­lich – bis die Rech­nung kor­ri­giert wur­de.

Neue Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH)

In einem aktu­el­len Urteil hat der BFH (Az. XI R 17/22) klar­ge­stellt, wann der Vor­steu­er­ab­zug bei nach­träg­lich berich­tig­ten Rech­nun­gen erfol­gen darf:

  • Rück­wir­kung ist mög­lich, wenn die ursprüng­li­che Rech­nung bereits alle erfor­der­li­chen Min­dest­an­ga­ben ent­hielt (z. B. Leis­tung, Leis­ten­der, Ent­gelt).

  • Kei­ne Rück­wir­kung gibt es, wenn die ursprüng­li­che Rech­nung unvoll­stän­dig war – ins­be­son­de­re, wenn der Steu­er­aus­weis kom­plett fehl­te. In die­sem Fall ist der Vor­steu­er­ab­zug erst im Jahr der Berich­ti­gung mög­lich.

Besonderheit bei Anzahlungen

Bei Anzah­lun­gen darf die Vor­steu­er bereits abge­zo­gen wer­den, sobald eine ord­nungs­ge­mä­ße Rech­nung vor­liegt und die Zah­lung geleis­tet wur­de – auch wenn die Leis­tung erst spä­ter erfolgt.

Tipps zur Umsetzung:

  • Kon­trol­lie­ren Sie ein­ge­hen­de Rech­nun­gen früh­zei­tig auf Voll­stän­dig­keit.

  • Ach­ten Sie beson­ders auf Pflicht­an­ga­ben wie Steu­er­aus­weis, Leis­tungs­be­schrei­bung und Leis­tungs­emp­fän­ger.

  • For­dern Sie feh­len­de Anga­ben zügig nach – und doku­men­tie­ren Sie alle Berich­ti­gun­gen.

  • Pla­nen Sie den Zeit­punkt des Vor­steu­er­ab­zugs sorg­fäl­tig in Abstim­mung mit Ihrer Buch­hal­tung und Steu­er­be­ra­tung.

Fazit: Mehr Flexibilität bei Abschreibung, mehr Klarheit bei Vorsteuer

Zwei aktu­el­le Ent­wick­lun­gen brin­gen steu­er­li­che Vor­tei­le:

  1. Die Metho­den­frei­heit beim Nach­weis kür­ze­rer Nut­zungs­dau­ern bleibt erhal­ten. Ver­mie­ter kön­nen wei­ter­hin indi­vi­du­ell und fle­xi­bel argu­men­tie­ren – ohne zwin­gen­des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten.

  2. Der BFH schafft Rechts­si­cher­heit beim Vor­steu­er­ab­zug. Unter­neh­men kön­nen jetzt bes­ser pla­nen, wann ihnen der Abzug zusteht – auch bei nach­träg­li­chen Rech­nungs­be­rich­ti­gun­gen.

Wer die­se The­men aktiv angeht, kann steu­er­li­che Poten­zia­le opti­mal aus­schöp­fen – und sorgt für mehr Klar­heit, Plan­bar­keit und Liqui­di­tät.